타인의 주택을 빌려쓰는 방법에는 현행 민법상 두가지가 있습니다.
하나는 물권인 전세권을 설정하는 방법이고, 다른 하나는 채권인 임차권을 설정하는 방법입니다.
전세권은 설정자인 소유자의 도움이 없더라도 목적부동산을 직접 지배할 수 있는 물권이므로, 소유권자가 바뀌더라도 전혀 영향을 받지 않습니다.
즉, 전세권자는 그 부동산 전부에 대하여 후순위 권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있는 것입니다.
(민법 제303조)

이에 반하여 임차권은 임대인의 사용·수익의무의 이행이라는 협력행위를 통하여 목적물을 사용·수익할 수 있는 채권에 불과하므로, 목적물의 양수인에게는 대항할 수 없는 것이 원칙입니다.
그러나 부동산의 임대차는 임차인의 생존과 직결된 중요한 법률관계로서 임차인을 보호할 필요가 크므로, 민법은 반대약정이 없는 한 임차인은 임대인에게 임차권등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있도록 함으로써 부동산임차권을 등기 할 수 있는 방법을 마련해 놓고 있습니다.
(민법 제621조)

임차권이 등기된 경우에는 임차인이 임차권을 가지고 경락인 등 양수인에게 대항할 수 있음은 당연합니다.
그러나 현실적으로 임차권의 등기는 잘 이루어지기 어려우므로, 임차권등기제도는 임차인보호에 별다른 기여를 하지 못하고 있습니다.
그래서 임차인의 보호를 위하여 주택의 경우에는 주택임대차보호법(1981.3.5. 법률 제3379호)

에 의하여 주택임차인이 주택의 인도와 주민등록전입신고를 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 임차권을 주장할 수 있는 대항력이 생기도록 하였고
(동법 제3조)

이러한 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사소송법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.
(동법 제3조의2 제2항)

그리고 상가임대차에 있어서도 최근 상가건물임대차보호법(2001.12.29.법률 제6542호)이 제정되어 상가건물의 임차인도 주택임차인과 유사한 보호를 받게 되었습니다.

귀하의 경우에는 주택의 인도와 주민등록이 마쳐진 상태로서 대항력을 취득하였으므로 경락인에게 임차권을 주장할 수는 있으나, 확정일자를 갖추지 못하였으므로 선순위자인 □□□은행에 대하여 전세금(임차보증금)반환청구권을 주장할 수는 없습니다.
(주택임대차보호법 제3조의2 제2항)

그러나 주택임대차보호법은 대항력을 갖춘 임차인에 대하여 보증금 중 일정액(특별시 및 군지역을 제외한 광역시에서는 1,200만원 이하, 기타의 지역에서는 800만원)에 한하여 우선변제권을 부여하고 있으므로, 귀하는 경락대금 중 1,200만원을 우선적으로 변제받으실 수 있습니다.