귀하는 근저당권보다 대항요건과 우선변제권 취득요건을 모두 갖추었으므로, 첫째 매수인에게 대항하여 나머지 임대기간 동안 그리고 기간만료 후에는 보증금의 반환을 받을 때까지 임차주택의 반환을 거부할 수 있고(동시이행의 항변권), 둘째 경매절차에서 배당요구를 하여 보증금의 우선변제를 받을 수도 있습니다. 위 두 가지 권리 중 어느 것을 행사할 것인지 여부는 귀하가 자유롭게 결정할 수 있고, 우선변제권을 행사한 경우 만일 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 나머지 보증금을 반환받을 때까지 매수인에게 임차주택을 비워주지 않아도 됩니다. 그러나 두 번째의 경우, 대항력있는 임차인이 진행되고 있는 경매절차에 배당요구를 하여 보증금 중 일부만을 배당받은 후 임차목적물 전부를 계속하여 사용, 수익하는 경우에는 배당받은 보증금에 해당하는 부분에 대한 부당이득반환의무가 발생할 수 있음[판례]에 유의할 필요가 있습니다. 그리고 저당권설정등기 후에 임대인과 계약을 갱신하면서 보증금을 인상한 경우에는 인상전 보증금액에 한하여 매수인에게 대항할 수 있고, 보증금 중 인상된 부분에 대하여는 대항력이나 우선변제를 주장할 수 없습니다.
* 참조판례 : 대법원 판례 대법원 1998.7.10. 선고 98다15545 판결