채무자의 전세보증금에 압류 및 전부명령을 받은 채권자입니다. 채무자인 전세입자는 전세기간이 만료되었는데도 그대로 살고 있습니다. 제3채무자인 집주인은 세입자가 나가지 않고 있는데 어떻게 보증금을 내줄 수 있냐면서 거부하고 있습니다. 전세입자와 집주인은 서로 잘 아는 사이라 서로 짜고 계속 살고 있는 것 같습니다. 이런 상태가 계속 된다면 압류 및 전부명령은 아무 의미가 없는 것인가요?

건물 명도와 보증금의 반환은 동시이행 관계에 있으므로 제3채무자인 집주인의 입장에서는 건물명도 없이 보증금을 반환해 주지 않을 것입니다. 전세기간이 만료되었는데도 집주인이 적극적인 자세를 취하지 않는다면 귀하가 집주인을 대위하여 채무자인 세입자를 상대로 건물명도 소송을 제기할 수 있습니다.
승소판결이 나면 집행문을 부여받아 집행관을 통하여 강제집행하고, 집주인에게 보증금반환을 청구하면 됩니다. 만약 집주인이 거부할 경우 전부금청구소송을 제기하여 반환 받을 수 있습니다.
* 근거법령등 : 민사집행실무 제Ⅲ권 383쪽(전부채권자의 지위), 민법 317조, 민집 238조, 대판 88다카4253, 4260