| 소액임차인의 경우 최우선변제와 우선변제권의 순위는 어떻게 되나요?
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○○○는 현재 서울에서 보증금 3,000만원에
주택을 임차하여 살고 있는데 그 주택에는 제가 입주하기전 '□□□'이 3,000만원에 저당권을 설정하였고, 그후 '△△△'이
보증금 2,000만원에 입주하였고, ▲▲▲이 또한 보증금 1,000만원에 입주하여 살고 있는데, 000와 '△△△' 및
'▲▲▲'은 모두 확정일자는 받지 못했습니다.
그 후 다시 '◇◇◇'이 동 주택에 3,000만원의 저당권을 설정 하였고 동 주택은 현재 경매가격 8,000만원(경매비용제외)에
경매가 진행되었습니다.
○○○와 '□□□''△△△''▲▲▲''◇◇◇'은 경매대금에서 각 얼마나 변제를 받나요?
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현행 주택임대차보호법은 제3조의2 제1항
본문에서 주택의 인도와 주민등록의 전입신고를 마치고 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사소송법에 의한 경매
또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택 등의 환가대급에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가
있다고 규정하고 있습니다.
또한, 주택임대차보호법은 일정한 임차인에게 보증금 중 일정액의 최우선변제권을 인정하고 있습니다.
(동법 제8조)
여기서 최우선변제권이란 일반채권자, 후순위담보권리자보다는 물론이고 자신보다 먼저 담보권을 설정한 담보권자보다도 우선하여
보증금을 변제받을 수 있는 권리를 말하는 것으로서, 이 최우선변제권은 영세임차인의 전재산이라고 할 수 있는 보증금을 절대적으로
확보해주기 위하여 인정된 권리입니다.
최우선변제권은 서울특별시 및 광역시(군지역 제외)에서는 보증금이 3,000만원이하, 기타지역에서는 2,000만원이하인
임차인에게만 인정되며, 그러한 임차인이라도 그 주택에 입주하고 있어야 하며, 그 주택에 대한 경매신청전까지 주민등록전입신고가
되어 있어야만 최우선변제권이 인정됩니다.
이 경우에는 임대차계약서에 확정일자인이 있어야만 최우선변제권이 인정되는 것은 아닙니다.
그런데 위와 같은 요건을 갖춘 임차인이라도 그 보증금 전체에 대하여 최우선변제권을 인정해 주는 것은 아니며, 서울특별시
및 광역시(군지역 제외)에서는 1,200만원, 기타 지역에서는 800만원까지 최우선변제권이 인정되며 최우선변제권이 인정되는
금액의 합계가 그 주택가액(대지의 가액포함)의 2분의1을 초과하는 경우에는 2분의1의 범위 내에서만 최우선변제권이 인정됩니다.
(이것은 1995년 10월 19일 주택임대차보호법시행령이 개정된 이후임)
그러므로 위 사례의 경우에 있어서 우선순위에 관계없이 취우선변제권을 가진 임차인이 가장먼저 변제를 받게 되는데,
서울에서는 3,000만원이하의 보증금으로 입주한 임차인에게 최우선변제권을 인정하므로 ○○○ 및 △△△은 우선적으로
각 1,200만원을,▲▲▲은 1,000만원을 우선하여 변제받게 됩니다.
최우선변제권이 인정된 금액을 공제한 나머지금액(4,600만원)에 대하여는 우선변제권이 인정되는 선순위저당권자 □□□이
3,000만원을 받고, 000 및 △△△.▲▲▲은 확정일자를 받지 않아 순위에 의한 우선변제권이 인정되지 않으므로
◇◇◇이 나머지 금액 1,600만원을 변제받게 됩니다.
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작성자 :
운영자
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2003-10-28 15:37:32
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