아파트를 임차하여 주민등록상 전입신고를 하고 입주하여 살고 있습니다.다. 임대차계약서에 확정일자는 받지 못했으나 선순위 근저당권보다 전입신고가 앞서 있습니다. 소액임차인에 해당되지도 않는데 전혀 보호받을 수 없겠는지요? 집주인은 행방을 감춘 상태인데, 전세보증금을 어디서 받아야 하는지?

확정일자를 받지 않고 입주 및 주민등록상 전입신고를 한 경우에는 경매시 저당채권자보다 우선하여 전세보증금을 받을 수는 없으나 선순위 근저당권 설정시보다 전입시기가 앞서기 때문에 집이 매각되어도 매수인(새로운 집주인)에게 대항할 수 있으므로 임대차계약 종료후 매수인으로부터 임대보증금을 반환 받을 수 있습니다. 현재 상태에서 귀하는 경매를 신청할 권리가 없으므로 집주인을 상대로 보증금반환청구 소송을 제기하여 판결을 받아서 강제경매를 신청하여야 합니다.
* 참조판례 : 대법원 1998. 7. 10. 선고 98다15545