주택을 임차하여 거주하고 있는데 계약기간이 만료되어 보증금의 반환을 요구하였으나 소유자가 보증금을 반환하지 않고 있습니다. 보증금반환청구소송을 제기하려면 먼저 건물을 명도하지 않으면 안 된다고 하는데 과연 그런가요. 위 소송에서 승소(상환이행판결)하여 경매를 신청할 때도 건물을 명도하여야만 하는 가요.

1. 임대차계약이 해지되는 경우 보증금 반환채무와 건물의 명도는 동시이행관계에 있으므로 보증금을 현실로 반환받는 것은 명도와 동시에 하여야 할 것이지만 보증금반환청구 소송은 건물명도 전에도 제기할 수 있고, 주택임차보증금반환청구소송의 판결에 의한 강제집행은 건물의 명도를 하지 않고도 할 수 있습니다.(이때의 명도는 집행개시요건이 아님, 주택임대차보호법 제3조의 2 제1항 99. 1. 21 신설) 그러나 위 판결을 가지고 임대목적물이 아닌 임대인의 다른 재산에 대하여 집행을 하여야 할 경우에는 현재 점유하고 있는 건물을 명도하여야만 합니다.(이때의 명도는 집행개시 요건임)
2. 주택명도나 퇴거 후에 경매를 신청을 할 경우 주택임차인의 권리를 보호받지 못하고 단순 채권자로 전락할 수 있으므로 이사나 주민등록을 이전해야 할 사정이 있을 경우 임차권등기명령 신청을 하여 등기부에 기입된 후에 하는 것이 임차인의 권리를 보다 안전하게 유지하는 방법이 될 것임.