단층주택의 옥상에 설치된 가건물에 살고 있는 임차인입니다. 전입신고도 하고 확정일자도 받았는데 이 집의 근저당권자가 경매를 신청하여 현재 진행중에 있고 선순위 근저당권보다 앞서서 권리(대항력)를 갖추었습니다. 옥상의 가건물은 불법건축물이므로 보호를 받지 못한다는 이야기를 들었는데 사실인지? 보호받으려면 어떻게 하여야 하는지?

1. 불법 건축물이라고 하여 언제나 보호받지 못할 것으로는 생각되지 않습니다. 현재 귀하가 점유하고 있는 가건물은 증축된 건물로서 주된 건물의 종물로 취급되어 위 근저당권의 효력이 그대로 미쳐 증축분을 포함하여 일괄로 매각되어지면 귀하는 현재의 권리를 그대로 주장할 수도 있을 것입니다. 그러나 그 증축분이 집주인의 소유가 아니고 타인의 소유라는 점이 밝혀져 일괄매각이 되어지지 않는다면(경매법원의 매각물건명세서에 이른바 ‘매각물건에 포함되지 아니하는 제시외 건물’로 표시) 귀하에게 배당금이 없을 수도 있습니다. 뿐만 아니라 ‘소액보증금의 우선변제를 받기 위해서는 임대 주택에 관하여 그 임대차 후에라도 소유권보존등기가 되어 있어야 한다’는 대법원의 판례에 의하면 귀하의 경우에 배당금이 없을 수도 있고 대항력을 주장하지 못할 수도 있습니다.
2. 그리고 배당절차에 참가하려면 주민등록등본과 계약서사본을 준비하여 종합민원실에 준비된 권리신고 및 배당요구서를 작성하여 접수하시기 바랍니다. 정당한 임차인으로 취급되어 진다면 계약기간이 종료되지 않아, 계속 살기를 원하면 계약기간이 종료된 후 새로운 집주인(매수인)에게 인도와 동시에 보증금반환을 청구할 수 있고, 보증금을 반환받을 때까지는 인도를 거부할 수도 있을 것입니다. 단, 불법 건축물이라 하여 행정기관에 의해 철거되는 것은 별도의 문제입니다.
* 근거법령등 : 민사집행실무 제 [Ⅱ]권 474쪽, 대법원 2001.10.30. 선고 2001다39657, 1999.7.23.선고 99다25532, 1998.4.10. 선고 98다3276 참조