상가를 임차하여 장사를 하고 있습니다. 2년의 계약기간이 만료되었을 때는 별다른 이야기가 없다가 몇 개월이 지난 현재 전세보증금 인상을 요구하고 있습니다. 이러한 경우 종전 임대차와 동일한 조건으로 새로이 임대차 계약을 체결한 것으로 보아서 2년동안 보증금 인상 요구를 거부할 수 있는지?

1. 귀하의 질문 내용은 주택임대차보호법을 이야기하고 있는 것으로 보이는데, 결론부터 미리 말하면 주택 또는 상가임차인이든 임대인의 증액요구를 마냥 거부할 수는 없습니다. 귀하의 질문내용과 직접 관련있는 상가의 경우에는 민법의 특별법으로서 ‘상가건물임대차보호법’의 적용을 받습니다. 상가임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차는 존속하는 것으로 보게 되며, 임대인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 갱신거절의 통지, 조건의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임차한 것으로 봅니다. 이 경우에 임대차의 존속기간이 정함이 없는 것으로 봅니다. 기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 봅니다.
2. 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있습니다. 그러나 증액에 대하여는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율(청구 당시 금액의 100분의 12)을 초과하지 못하게 되어 있습니다. 따라서 귀하의 경우에 임대인의 증액요구를 거부할 수 없을 것으로 보이며, 임대인의 차임등의 증액 청구에 대하여 이의가 있는 임차인으로서는 임대인이 제기한 건물의 명도 청구소송이나 차임지급 청구소송에서 그 상당성 여부를 다투면 될 것입니다.
* 근거법령등 : 상가건물임대차보호법 9조(임대차기간등), 10조(계약갱신 요구등), 11조(차임등의 증감청구권), 서울고등법원 1996.6.5.자 96라75결정(항고기각, 재항고포기 확정) 주택임대차보호법 제7조, 시행령 제2조