부동산실명제란?
1995.3.30.법률 제4944호로 제정되어 1995.7.1부터 시행된[부동산실권리자명의등기에관한법률]에 따라 부동산거래를
하는 경우에 반드시 거래당사자의 실제 이름으로 등기하도록 의무화한 제도를 말합니다.
위 법률은 부동산에 관한 소유권 기타 물권을 실체적 권리관계에 부합하도록 실권리자 명의로 등기하게 함으로써, 부동산등기제도를
악용한 투기,탈세,탈법행위 등 반사회적 행위를 방지하고 부동산거래의 정상화와 부동산가격의 안정을 도모하여 국민경제의
건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한 것입니다.
(동법 제1조 참조)
부동산실명제는 자신의 소유부동산을 남의 명의로 등기하는 명의신탁을 금지하는 것을 그 핵심적인 내용으로 하고 있는데.
이에 따라 위 법률이 시행된 1995.7.1.부터 모든 부동산거래에서 명의신탁은 금지되어 이에 위반된 행위는 처벌될
뿐만 아니라(5년 이하 징역 또는2억원 이하 벌금,부동산가액의 30%의 과징금 부과, 불이행시 부동산가액의 10~20%의
이행강제금 부과),명의신탁약정은 물론 명의신탁약정에 따라 행하여진 등기에 의한 부동산에 관한 물권변동은 무효가 됩니다.
(동법 제4조 참조)
다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 그일방당사자가 되고 그 타방당사자는 명의신탁약정이
있다는 사실을 알지 못한 경우에는, 명의신탁약정에 기한 물권변동이라 할지라도 효력이 있습니다.
(동법 제4조2항단서)
그리고 위 법률에 의하면, 법 시행 전에 명의신탁약정에 의하여 부동산에 관한 물권을 명의수탁자의 명의로 등기하거나
하도록 한 명의신탁자는 법 시행일로부터 1년의 기간 이내에 실명등기를 하여야 하고.그기간 이내에 실명등기 또는 매각처분
등을 하지 아니하면 그 이후에는 명의신탁약정은 무효가 되고, 명의신탁약정에 따라 행하여진 등기에 의한 부동산의 물권변동도
무효가 된다고 규정하고 있습니다.
(동법제4조,제11조,제12조 참조)
판례는 위 유예기간이 경과한 1996.7.1.이후에는 명의신탁약정의 무효로 말미암아 명의신탁자 또는 그 상속인은
명의수탁자에 대하여 명의신탁약정의 해지로 인한 소유권이전등기청구권을 갖지 아니하고, 설사 명의수탁자에 대한 소유권이전등기청구권을
보전하기 위하여 가등기를 경료하여 두었다고 하더라도 그 가등기 또한 원인무효로서 말소되어야 한다고 하고 있습니다.
또한 신탁자와의 명의신탁약정에 의하여 경료된수탁자 명의의 소유권이전등기는 위 유예기간이 경과한 후에는 원인무효로서
말소되어야 하므로, 수탁자의 상속인으로서는 수탁된 토지에 대한 소유권자임을 주장할 수 없고,소유권에 기한물권적 청구권으로서
신탁자의 상속인 명의의 가등기에 대한 말소등기청구권을 행사할 수도 없다고 하고 있습니다.
(대법원1998.12.11.선고.98다43250판결)
따라서 귀하께서 친구에게 명의신탁한 부동산을 그 친구가 제3자에게 매도한 경우에는,귀하는 그 부동산을 되찾을 수
없는 것이 원칙입니다만, 그 제3자가 귀하와 귀하의 친구 사이의 명의신탁관계를 알면서 부동산을 매입한 것이라면 위
법률에 의하여 기존 명의신탁 약정과 그에 의한 등기가 무효로 되어 명의신탁 부동산은 귀하의 소유로 복귀되므로,귀하께서는
제3자 명의의 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있습니다. |
