그동안 건물을 빌려서 사업을 할 때 임대료 인상, 임대기간 연장,보증금 반환 등 건물임대인과 임차인 사이에 분쟁이 있는 경우에는 대부분 상대적으로 약자의 지위에 있는 임차인들이 불이익을 감수하여 왔다.

이에 정부에서는 상가건물 임대차의 공정한 거래질서를 확립하고, 영세 임차상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 하기위하여「상가건물임대차보호법」을 제정 2002. 11. 1부터 시행하고 있는데, 그 주요내용을 살펴보면 다음과 같다.

적용대상

상가건물을 빌린 모든 임차인에 대하여 적용하는 것이 아니라 환산보증금(보증금+월세환산액)이 지역별로 다음 금액 이하인 경우에만 적용한다.

임차인이 상가임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 사업자등록이 반드시 되어 있어야 하며, 확정일자를 받아야 하는 경우가 있다.

 ※월세환산액: 연 12%의 금리를 적용하여 환산한 금액으로 월세에 100을 곱하여 계산함

임차인이 보호받는 사항

  ◆ 대항력이 생긴다.

건물의 소유권이 제3자에게 이전되는 경우에도 사업자등록을 마친 임차인은 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있다(확정일자가 없어도 됨)

 ◆ 우선변제를 받을 권리가 있다.

사업자등록을 마치고 확정일자를 받은 임차인은 경매 또는 공매시 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있다(확정일자를 받아야 함)

 ◆ 소액임차인은 최우선변제권이 있다.

확정일자를 받은 임차인은 경매ㆍ공매시 확정일자를 기준으로 변제순위가 결정되지만, 보증금이 일정액 이하인 소액임차인이 사업자등록을 마친 경우에는 건물이 경매로 넘어가는 경우에도 경매가액의 1/3범위 내에서 다른 권리자보다 최우선하여 보증금의 일정액을 변제받을 수 있다.

최우선변제를 받을 수 있는 소액임차인 및 보증금의 한도는 다음과 같다.

   ◆ 5년범위 내에서 계약갱신요구권이 생긴다.

임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 계약갱신을 요구하면 정당한 사유 없이 임대인은 이를 거절하지 못하므로 임대차기간이 5년간 보장된다.

  ◆ 지나친 임대료인상이 억제된다.

임대료인상 한도가 연 12%로 제한되며, 보증금을 월세로 전환할 때 전환율도 15% 이내로 제한된다.

임대인의 권리

  ◆ 임대료 인상을 요구할 수 있다.

임대료 조정이 필요한 경우 연 12% 이내에서 인상을 요구할 수 있으며, 계약기간은 최소 1년 단위로 체결이 가능하다.

  ◆ 계약갱신 요구를 거절할 수 있다.

임차인이 임대료를 3회 이상 연체하거나 임대인의 동의 없이 임의로 전대하는 등의 사유가 있으면 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있다.

확정일자

“확정일자”란 건물소재지 관할세무서장이 임대차계약서의 존재 사실을 인정하여 임대차계약서에 기입한 날짜를 말한다.

건물을 임차하고 사업자등록을 한 사업자가 확정일자를 받으면 등기를 한 것과 같은 효력을 가지므로 임차한 건물이 경매나 공매로 넘어갈 때 확정일자를 기준으로 보증금을 우선변제 받을 수 있다. 만약, 확정일자를 받아놓지 않으면 임대차계약 체결 후 당해 건물에 근저당권 등이 설정된 경우 우선순위에서 뒤지기 때문에 보증금을 받을 수 없는 경우가 생길 수 있다.

따라서 건물을 임차하여 사업을 하는 경우에는 사업자등록을 신청할 때 임대차계약서에 확정일자를 받아 두는 것이 좋다.