3층짜리 상가를 신축하여 부동산임대를 시작한 임대업씨는 세무사 사무실에 기장을 맡길 것인지, 아니면 기장을 하지 않고 추계과세를 받을 것인지를 검토하고 있다.

세무사에 기장을 맡기자니 수수료를 주어야 하고, 추계과세를 받자니 기장하는 경우보다 세금을 더 많이 내야 한다고 한다.

부동산임대업의 경우 기장을 하는 경우와 추계과세를 받는 방법 중 어느 쪽이 더 유리할까?

상가를 임대하는 사업자는 부가가치세와 소득세를 내야 하는데,일반적으로 부가가치세보다는 소득세 부담이 훨씬 무겁다.

부동산임대업자의 수입금액은 월세의 합계액에 전세금 또는 임대보증금에 대한 간주임대료를 합하여 계산하는데, 월세는 기장에 의해 계산하든 추계로 계산하든 차이가 없으나, 간주임대료는 기장에 의해 계산하는 경우와 추계로 계산하는 경우에 커다란 차이가 있다.

임대업씨의 임대현황이 다음과 같다고 가정할 때 소득세 차이를 비교해 보자.

        · 임대기간 : 2002. 1. 1 ∼ 12. 31

        · 월세수입 : 5,000,000원 · 월 관리비수입 : 1,000,000원

        · 임대보증금 : 5억 · 상가취득가액(건물분) : 2억원

        · 건물기준시가 : 5천만원 · 1년만기 정기예금 이자율 : 4.6%

        · 임대보증금의 은행예금 이자 : 25,000,000원

       · 인건비, 수선비 등 필요경비 합계액 : 30,000,000원

       · 가족상황 : 처와 자녀 2명

       · 기준경비율 : 23.4%

       · 단순경비율 : 33.5%

소득금액을 추계결정하는 경우

     ▷ 수입금액 = 임대료 + 관리비 + 간주임대료

       · 임대료수입 = 5,000,000 × 12월 = 60,000,000원

       · 관리비수입 = 1,000,000 × 12월 = 12,000,000원

       · 간주임대료 = 임대보증금 × 정기예금이자율
                           = 5억 × 4.6 %= 23,000,000원

                       ∴ 총수입금액 = 95,000,000원

    ▷ 소득금액 = 95,000,000 - 15,000,000 - (95,000,000 × 23.4%) = 57,770,000원

    ▷ 소득세액 = 11,827,080원

기장에 의하여소득금액을 계산하는 경우

    ▷ 수입금액 = 임대료 + 관리비 + 간주임대료

         · 임대료 및 관리비 수입금액 : 추계결정의 경우와 같음

        · 간주임대료 = (임대보증금 - 건물취득가액) × 정기예금이자율 - 임대보증금의 은행예금이자
                            = (5억 - 2억) × 4.6% - 25,000,000원= 0

                     ∴ 총수입금액 = 60,000,000원 + 12,000,000원 + 0원 = 72,000,000원

     ▷ 소득금액 = 72,000,000원 - 30,000,000원 = 42,000,000원

     ▷ 소득세액 = 5,832,000원(소득공제 : 4,000,000-100,000)

위의 사례에서 보는 바와 같이, 기장에 의하여 소득금액을 계산하면기장을 하지 않은 경우에 비하여 훨씬 세금이 절약된다.

2002년 소득분부터는 기준경비율 제도가 시행되므로 수입금액이 6,000만원 이상이 되면 반드시 기장을 하여야 하며, 수입금액이 6,000만원이 안되더라도 기장을 하는 것과 하지 않는 것 중 어느 것이 유리한지 따져 보는 것이 좋다.

※ 간주임대료 계산시 적용하는 정기예금이자율

■ 관련법규

   소득세법 제25조 제1항,
   소득세법 시행령 제53조