외국인 및 재외국민이 국내 부동산을 취득 또는 처분하고 그에 따른 등기를 신청하는 경우 그 절차는 내국인이 국내에서 부동산 취득 및 처분하는 경우와 같습니다.

이 경우에 그 등기신청시 첨부할 서면은 내국인이 국내에서 부동산을 취득 및 처분하는 경우와 같으므로 해당부분을 참고하시기 바랍니다. 다만, 다음의 사항을 유의하시기 바랍니다.


◈ 외국인

대한민국의 국적을 보유하고 있지 아니한 자를 말합니다. 여기에는 외국 국적만을 보유한 자는 물론 무국적자, 대한민국 국적을 가지고 있다가 국적법에 의하여 국적을 상실한 자, 이중국적을 가지고 있다가 한국국적의 이탈신고를 한 자 등도 포함되며, 호적에서 제적되었는지 여부를 불문합니다.(등기예규 제993호) 다만, 외국국적을 취득하였으나 등기신청 당시 대한민국의 국적을 상실하지 아니한 자는 외국인으로 보지 아니합니다.

◈ 재외국민

	대한민국에 현재하지 아니한 자로서 국외로 이주를 하여 주민등록이 말소되거나 처음부터 없는 자를 뜻하며 단지 해외여행자는 이에 포함되지 않습니다. 다만 주민등록상에 해외이주 신고라고 기재되고 주민등록이 말소가 안된 경우에는 재외국민으로 보지 아니합니다.
	1.외국인의 국내 부동산 취득 및 처분 등에 따른 등기신청절차
	가.	처분
		(1)	외국민이 입국하지 않고 국내부동산을 처분하는 경우의 신청서에 첨부할 서면
			(가)	처분위임장
				①	위임장의 양식은 특별히 규정된 바 없으나 처분대상의 부동산과 수임인이 구체적으로 특정되도록 기재하여야 합니다.
				②	위임하고자 하는 법률행위의 종류와 위임취지(처분권한 일체를 수여한다는 등)가 기재되어야 합니다.
				③	수임인이 등기신청을 함에 있어서 제출한 서류 중, 위임장에 관하여는 여기에 기재된 서명(또는 날인)이 본인의 것임을 증명하는 그 외국관공서의 증명이나 이에 관한 공증인의 공증이 있어야 합니다.
			(나)	인감증명
				①	인감증명의 날인제도가 없는 외국인은 위임장에 한 서명에 관하여 본인이 직접 작성하였다는 취지의 본국 관공서의 증명이나 이에 관한 공증이 있어야 합니다.
				②	인감증명의 날인제도가 있는 외국인(일본인, 대만인)은 위임장에 날인한 인감과 동일한 인감에 관하여 그 관공서가 발행한 인감증명이 있어야 합니다.
			(다)	주소를 증명하는 서면
				①	본국 관공서의 주소증명서 또는 거주사실증명서(예를 들어, 일본, 독일, 프랑스, 대만 등의 경우)를 첨부하여야 합니다.
				②	본국에 주소증명서 또는 거주사실증명서를 발급하는 기관이 없는 경우(예를 들어, 미국, 영국 등의 경우)에는 주소를 공증한 서면을 첨부하여야 합니다. 다만 이 경우에는 주소증명서에 대신할 수 있는 증명서(예컨대, 운전면허증 또는 신분증 등)을 본국 관공서에서 발급하는 경우, 관할등기소의 등기관에게 그 증명서 및 원본과 동일하다는 취지를 기재한 사본을 제출하여 원본과 동일함을 확인받은 때 또는 그 증명서의 사본에 원본과 동일하다는 취지를 기재하고 그에 대하여 본국 관공서의 증명이나 공증인의 공증 또는 외국주재 한국대사관이나 영사관의 확인을 받은 때에는 그 증명서의 사본으로 주소를 증명하는 서면에 갈음할 수 있습니다.
			(라)	외국국적 취득으로 성명이 변경된 경우
				변경전의 성명(등기부상 성명)과 변경후의 성명이 동일인이라는 본국 관공서의 증명 또는 공증이 있어야 합니다.
			(마)	번역문
				등기신청서에 첨부된 서류가 외국어로 된 경우에 첨부하는 번역문에는 그 번역의 정확성을 보장하기 위하여 번역인의 성명 및 주소를 기재하고 번역인의 서명 또는 기명날인하면 됩니다. 그러나 등기 신청인의 서명 또는 기명날인은 필요 없으며, 또한 번역인의 자격에는 그 제한이 없습니다.
		(2)	외국민이 입국하여 국내 부동산을 처분하는 경우 첨부서면은 위 (1)의 경우와 같습니다. 다만,
			(가)	주소증명은 외국인등록사실증명 또는 국내거소신고를 한 외국국적동포의 경우에는 국내 거소신고사실증명(재외동포의 출입국과 법적지위에 관한 법률 제7조 제5항의 규정에 의한 국내거소신고사실증명을 말함. 이하 같음)으로도 가능합니다.
			(나)	날인제도가 없는 외국인의 인감증명서에 관하여는 신청서 또는 위임장 등에 한 서명이 본인의 것임을 증명하는 주한 본국 대사관이나 영사관의 확인서면으로도 가능하며, 출입국관리법에 의하여 외국인 등록을 한 자는 인감증명법에 의한 인감증명을 발급받아 제출할 수 있습니다. (인감증명법 제3조 제3항).
		(3)	수임인의 신청
			(가)	수임인은 그가 본인(외국인)의 대리인임을 현명하고 대리인 자격으로 직접 신청하거나 법무사 등에게 그 신청을 위임할 수 있습니다. 이 때 수임인의 인감증명을 제출하여야 합니다.
			(나)	원인증서도 수임인이 본인을 위한 것임을 표시하고 대리인 자격으로 작성하여야 합니다.
	나.	취득
		(1)	외국민이 국내부동산을 매입하는 경우의 신청서에 첨부할 서면(일반적으로 등기신청에 필요한 서면은 제외함. 이하 같음.)
			(가)	외국인 부동산등기용 등록번호를 부여받아야 합니다. 다만, 국내거소신고를 한 외국국적동포의 경우에는 국내거소신고번호(재외동포의 출입국과 법적지위에 관한 법률 제7조 제1항에 의한 국내거소신고번호를 말함. 이하 같음.)로 이에 갈음할 수 있습니다. 외국인의 그 등록번호부여신청은 체류지 출입국관리사무소장 또는 출입국관리사무소출장소장에게 합니다. 다만 국내에 체류지가 없는 경우에는 대법원 소재지 출입국관리사무소장 또는 출입국관리사무소출장소장에게 이를 하여야 합니다. (부동산 등기법 제41의2 제1항 제4호).
			(나)	계약을 원인으로 하여 토지를 취득하는 경우에 외국인토지법 제4조 제2항 각호의 1(재외동포의출입국과법적지위에관한법률에 의하여 국내거소 신고를 한 외국국적동포에 대하여는 같은 항 제1호)에 해당하는 때에는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 토지취득허가증을 첨부하여야 합니다. 다만, 위 각 호의 1에 해당하지 않는 때에는 이를 소명하기 위하여 토지이용계획 확인서를 첨부하여야 합니다.
			(다)	2002. 4. 18자로 법인 아닌 사단ㆍ재단및외국인의 부동산등기용등록번호부여절차에관한규정 중 외국인의 등록번호 구성체계에 관한 규정이 개정되어 서울출입국관리사무소장이 종전의 규정에 의하여 부여된 등록번호를 직권으로 변경하고 위 규정 부칙 제2조에 근거하여 관할 등기소에 그 등록번호의 변경에 관한 등기촉탁을 할 경우 등기관은 이를 수리하여 변경 등기합니다.
			(라)	주소를 증명하는 서면
				첨부서면은 위 가(1)(다) (2)(가)의 경우와 같습니다.
	2.재외국민의 국내 부동산 취득 및 처분 등에 따른 등기신청절차
	가.	처분
		(1)	재외국민이 귀국하지 않고 국내부동산을 처분할 경우 신청서에 첨부할 서면
			(가)	처분위임장
				①	위임장의 양식은 특별히 규정된 바 없으나 처분대상의 부동산과 수임인이 구체적으로 특정되도록 기재하여야 합니다.
				②	위임하고자 하는 법률행위의 종류와 위임취지(처분권한 일체를 수여한다는 등)가 기재되어야 합니다.
				③	재외국민 또는 외국인의 처분위임에 의한 등기절차에 있어서 등기필증을 멸실한 경우 처분권한 일체를 수여하는 내용의 위임장(재외국민의 경우에는 그 위임장에 인감도 찍어야 함)에는 "등기필증을 분실하였다"는 등의 등기 필증멸실의 뜻도 기재하여 공증인의 공증(재외국민의 경우에는 재외공관의 공증도 가능)을 받고 등기필증대신 그 위임장부본 1통을 제출하여햐 합니다.
			(나)	인감증명
				①	인감증명의 제출
					그 위임장에 찍힌 인영이 본인의 것임을 증명하기 위하여 본인의 인감증명(우리나라의 인감증명) 을 제출하여햐 합니다.
				②	상속에 있어서의 특례
					재외국민의 상속재산의 협의분할시 인감증명은 상속재산 협의분할서상의 서명 또는 날인이 본인의 것임을 증명하는 재외공관의 확인서 또는 이에 관한 공정증서로 대신할 수 있습니다.
				③	인감신고
					㉮ 주소지에 신고하여야 합니다. 주소가 없는 경우에는 국내 최종주소지 또는 본적지를 관할하는 증명청에 신고하여야 합니다. (인감증명법 제3조 제2항).
					㉯ 증명청에 인감을 신고한 성년자 1인의 연서가 있는 신고서에 의하여 서면으로 신고할 수도 있습니다(동법 제7조 제2항).
				④	인감증명신청
					㉮ 직접 증명청에 출석하지 않고 거주지 관할 재외공관의 확인을 받은 위임장을 첨부하여 대리신청에 의할 수 있습니다. (동법시행령 제13조 제1항)
					㉯ 인감신고를 한 소관증명청 이외의 다른 증명청에 대하여도 인감증명을 신청할 수 있습니다(동법시행령 제14조 제1항).
				⑤	세무서장 경유
					부동산권리이전에 관한 인감증명을 신청할 경우 증명청의 소재지를 관할하는 세무서장을 경유하여야 합니다. (동법시행령 제14조 제4항). 재외국민인 미성년자의 법정대리인이 국내거주자인 경우에도 법정대리인의 인감증명을 신청함에 있어 세무서장을 경유하여야 합니다.
			(다)	주소를 증명하는 서면
					외국주재 한국 대사관 또는 영사관에서 발행하는 재외국민 거주사실 증명 또는 재외국민등록부등본을 첨부해야 합니다. 다만 주재국에 본국 대사관 등이 없어 그와 같은 증명을 발급 받을 수 없을 때에는 주소를 공증한 서면으로 갈음할 수 있습니다.
		(2)	재외국민이 귀국하여 국내부동산을 처분하는 경우
			첨부서면은 위 (1)의 경우와 같습니다. 다만, 주소를 증명하는 서면은 국내 거소신고사실증명으로도 가능합니다.
		(3)	수임인의 신청
			외국인과 같습니다.
		나.	취  득
		(1)	주소를 증명하는 서면
			위 처분에 관하여 설명한 바와 같습니다[2 가 (1)의 (다), (2) 참조].
		(2)	부동산등기용등록번호
			재외국민이 등기권리자(취득, 상속 등, 다만 등기권리자로서 소유권말소등기등을 신청하는 경우는 제외)로서 신청하는 때에 주민등록번호가 없는 경우에는 대법원 소재지 관할등기소(현재 서울중앙지방법원 등기과)에서 부동산등기용등록번호를 부여받아야 합니다. 다만 서울특별시 이외의 지역에 소재하는 등기과ㆍ소에 부동산등기용등록번호 (이하 "등록번호"라 함) 및 등록번호증명서의 발급신청을 할 수 있는데, 이때에는 모사전송의 방법에 의한 번호부여 및 증명서 발급절차에 관한 예규(등기예규 제979호)에 따라 처리됩니다.   다만 재외국민은 외국인과 달리 국내거소신고번호를 부여받은 경우 등록번호에 갈음할 수 없으며 국내에 주민등록을 한 바 있는 재외국민은 그 주민등록이 말소 되었다 하더라도 주민등록번호가 없는 것은 아니므로, 국내부동산에 관한 등기신청을 하려면 말소된 주민등록표등(초)본을 첨부하고 신청서에 종전 주민등록번호를 기재하여 신청할 수 있습니다.   또한 등기권리자인 재외국민을 대위하여 등기를 신청하는 자도 대위원인을 증명하는 서면 및 재외국민등록본등본을 첨부하여 등기신청인이 대위하여 등록번호부여 신청을 할 수 있으며, 재외국민등록이 되어 있지 아니하여 그 등본을 발급 받을 수 없는 경우에는 미등록 거주증명서로 이를 대신할 수 있습니다.   발급 받은 등록번호에 오류가 있는 경우 등기관은 법인 및 재외국민의 부동산등기용등록번호의 정정에 관한 사무처리지침(등기예규 제801호)에 의하여 등록번호를 정정하여야 합니다.