◈ 당사자의 출석

등기의 진정성 확보를 위하여 등기는 등기 권리자와 등기 의무자가 공동으로 신청하고 또 모두 등기소에 반드시 출석하여야 한다는 것은 앞서 말한 바 있습니다. 그러나, 현재의 거래 관행은, 예를 들면 매매에 있어서 등기 의무자인 매도인은 매수인에게 인감 증명과 권리증(속칭 땅문서, 매도증서)만 교부하고 대리인의 위임장에 날인해 주는 것으로 이전등기 신청에 협력을 다한 것으로 알고 있습니다. 매도인이 매수인에게 소유권 이전 등기를 해주기 위하여 등기소에까지 출석한 예는 거의 없습니다. 근저당권 설정 등기나 그 등기의 말소에 있어서도 또한 같습니다. 근저당권 설정 등기 또는 그 말소 등기를 위하여 설정 계약서나 은행의 지배인(지점장)이 작성한 해지 증명서만을 가지고는 소유자 단독 출석으로 설정 등기를 하거나 이를 말소할 수 없으며, 지점장도 직접 등기소에 출석하여야 합니다. 이와 같이 출석하기 어려운 당사자가 있기 때문에 반드시 양 당사자가 출석해야 하는 등기 신청의 원칙상, 결국은 양 당사자를 대리하는 대리인(일반적으로 법무사가 하고 있음)에게 이를 위임하고 있는 실정인 것입니다.

◈ 등기법률 관계의 전문성

	민원인들은 자신 스스로가 등기 신청을 쉽게 할 수 없는 이유를 잘 알지 못하는 것 같습니다. 그러나 등기를 한다는 것은 그 부동산에 대하여 하나의 법률 관계가 성립한다는 것이며, 이것은 민법 전반의 이해 없이는, 즉 전문적인 지식이 없으면 그 법률 관계를 쉽게 이해할 수 없는 점이 있다는 것을 알아야 합니다. 예를 들면, 소유권 이전등기는 이전등기 신청서와 그 첨부서면의 제출로 간단히 이전등기가 되며, 그러면 더 이상 법률관계가 얽히고 미묘해질 문제는 없을 것 같이 보입니다. 그러나 항상 그렇지만은 않는데 문제가 있는 것입니다. ⊙ 하나의 예를 들어 보겠습니다.
		A는 B로부터 금 1억원을 빌리고 자기 소유 부동산을 저당 잡히기로 서로 약정했다고 합시다. A는 시가 1억 5천만원 상당의 자기소유 부동산에 관한 등기필증과 인감증명을 소지하고 양인이 등기소에 출석하여 이에 관한 등기를 안내해 달라고 한다면 어떻게 해야 하겠습니까? 저당권 혹은 근저당권 설정 계약서를 작성하라고 할 것입니까? 아니면 담보가등기, 대물변제의 예약, 소유권이전청구권보전가등기, 환매등기 ···등등 ···어떤 법률관계를 구성하여 그 계약서를 작성해야 된다고 단언하기에는 어려운 것입니다. 왜냐하면 문의하는 사람 자신도 사실의 중요부분이 어떤 것인지 모르고 이를 생략하거나 불명확하게 답변했을 가능성이 있기 때문입니다.
	물론 이 경우에 등기관으로서는 어떤 계약서나 그 서식을 안내해 주어서는 안되는 것이며 이와 같은 내용은 결국 법률 전문가 ― 변호사·법무사 ― 와 상의하는 수밖에 없는 것입니다. 이와 같이 등기한다는 것은 행정기관의 민원사무 처리와는 분명히 다르다는 것을 말씀드릴 수 있겠습니다.